瑕疵担保責任

不動産売買などの契約において、契約の当事者の一方(買主)が給付義務者(売主)から目的物の引渡しを受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには損害賠償などの責任を負う権利を担保責任といいますが、このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の責任を瑕疵担保責任といいます。

瑕疵担保責任でいう隠れた瑕疵とは、買主が取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指し、買主は善意・無過失であることが必要です。瑕疵は取引通念からみて通常であれば同種の物が有するべき品質・性能を欠いており欠陥が存在することをいいます。
また、契約に先立って売主が見本や広告を用いて一定の品質や性能を保証した場合には、その基準に至らなければ瑕疵となります。

瑕疵担保責任の内容は契約の解除や損害賠償請求であるが、担保責任の法的性質については、法定責任説、契約責任説(債務不履行責任説)、危険負担的減額請求権説が対立し、学説ごとに瑕疵担保責任の適用範囲や損害賠償の範囲などについて見解は異なっていますので個別で検討が必要です。
瑕疵担保責任に基づく契約の解除又は損害賠償請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならないと民法上は定められていますが、宅建業者が売主の場合、不動産の引渡しから2年間はこの責任を負うことになります。

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